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央行发新规,央媒回应,矛头指向2类人

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来源: 蓝白观楼市不知不觉,2020楼市的进度条已经过一半了。这半年来,我们看到了太多“魔幻”的现象。在1-3月份,楼市直接坠入“冰窖”,成交量降至零,售楼部关停,二手房无法带看,工地没办法开工,房企纷纷“网上卖房”自救。根据中泰宏观的报告,100个监测城市中,2月房价下跌城市数量跳升至73个,相比1月增加了一倍多,如此大的增幅,还是从2014年以来首次出现的。这个阶段,各个城市也在加足马力“救市”。根据中原地产的数据,一季度累计房地产调控次数高达171次,而2019年同期只有104次,同比上涨65%。比如,上海、江苏、西安、杭州等地调整土地价款缴付方式和期限,山东住建厅宣布符合条件的房地产项目适度降低预售条件,广东江门鼓励外地人才在限购区域买首套房。如此密集的给楼市“松绑”,效果立竿见影。到了4-5月份,杭州、深圳、南京多地出现抢房潮,深圳前海、广州、北京、南京、绍兴、佛山、扬州均出现创纪录的土拍“地王”,多宗地块经过超百轮竞价才成交,溢价率最高近90%。到了6月份,楼市投机情绪有增无减。易居房地产研究院的一份报告显示,2020年6月上半月(1日至15日),南京、深圳、杭州、青岛等受监测的13个城市二手房成交量为41663套。与5月上半月相比,6月上半月,13城二手房成交量增幅达到了19.5%。若以每个月的上半月成交量来看,当期13城二手房成交量创下2016年10月以来的3年多新高。这种“前冷后热”、“前低后高”的走势,接下来会如何演绎?笔者认为,结合一二手房市场的变化、央行发布的新规定、央媒的动向来看,房地产市场接下来大概率会理性回归。1,从新房、二手房的角度来分析,未来30天,楼市极有可能出现“抛售潮”。新房方面,未来30天,全国开发商的负债将达到2020年顶峰。21世纪经济报道此前做过统计,数据显示,今年房地产行业的到期债务约在1.46万亿,其中7月份是到期高峰,达到1490亿。现在已经是6月末,未来30天,将是房企集中兑付债务的关键时间窗口。除了用“借新债,还旧债”的方式渡过难关外,诸多城市非核心区、远郊、三四线新区的开发商,会用降价促销的方式加速回款,补强手中的现金流。二手房方面,除核心城市成交暴增外,库存积压的态势没有丝毫改变。在杭州,截止5月底,二手房市场的库存量明显激增,目前已达到了近12万套,如果加上一些未签署杭州市二手房挂牌委托协议的隐形房源,杭州的二手房库存会应该达到15万套。在苏州,截止5月27日,二手房挂牌量已经增至81751套,这个数字在今年3月份仅仅只有4万套。在西安,从去年9月份到今年1月份,二手房价连续5个月出现下降。今年4月份,西安二手房挂牌价跌量涨,挂牌量为92400套,环比上涨5.81%。根据2020年《国民安居指数报告》显示,全国二手房新增挂牌房源量4月、5月环比连续上涨56.2%、19%。杭州、苏州、西安,包括北京、上海、广州、深圳、东莞在内的一二线城市,挂牌量增加的同时,成交量也是在上升的,这意味着房价并没有被砸下去。但是,像东部非核心三四线城市,东北、中部、西部非都市圈、远离省会的三线以下城市,运气就没那么好了,如果挂牌量持续增加,后果就是二手房加速“抛售”。2,与此同时,为了打击房地产投机现象,央行还发了一个新规。近日,央行印发了《中国人民银行关于开展大额现金管理试点的通知》。通知显示,此次试点将先在河北省开展,再推广至浙江省、深圳市。河北省自2020年7月起开展试点;浙江省、深圳市自2020年10月起开展试点。试点为期2年。在试点通知的附件《大额现金管理先行试点方案》中指出,各地对公账户管理金额起点均为50万元,对私账户管理金额起点分别为河北省10万元、浙江省30万元、深圳市20万元。众所周知,大额现金的存取本来就需要跟银行预约,央行此次发布的新规,相当于从“预约”到“登记”,相比以往,要求更严了一层。大额现金的支取,跟楼市有什么关系?对老老实实存钱买房的刚需来说,这个规定其实是没有任何影响的。但是,很多高杠杆投资客利用多种渠道“融资”买房时,难免会涉及到大量的现金业务,从经营贷、消费贷到信用资金,从掏空“六个钱包”到跟朋友借钱周转,从资金过桥解押到多方垫资凑首付、做流水,有的直接在售楼部现场做“黄牛”倒卖房号,种种手段,都绕不开现金业务。因此,央行此次试点的新规,未来一旦在全国铺开,5-6月份流行的“抢房潮”或将得到一定程度的遏制。3,央媒《经济参考报》回应:坚持房住不炒,有效引导市场预期。有市场风向标之称的《经济参考报》在6月23日发文称:楼市炒作苗头再现,多地出现了“千人摇”“万人摇”的新闻,还有违规低息信贷资金进入楼市套利的现象,需要高度警惕。文章指出:“房地产业能带动数十个上下游行业发展,若不能对个别地方的“擦边球”行为加以合理约束,过去根深蒂固的房地产发展路径依赖很可能又会卷土重来”。“社会就业压力加大,也很难支撑房价继续高位上涨,若不能对房价涨幅实施有效调控,则房价泡沫化将会加剧,实体经济恢复和调整将更加困难”。这两段话,矛头指向的是2类人。第一种,是想趁着各地放松房地产调控,以人才落户的名义,绕过社保、个税等限购门槛去投机囤房的人。第二种,是眼瞅着做实体不如买房赚钱,无视工资收入下降、就业压力加大的现实,依然掏空财力,四处借钱买房的人。这两类人,本质上都有点“趁火打劫”,央媒的严正回应,正是提醒各个城市,目光不要太短视。限购、限贷、限售等政策,该收紧的还是要收紧,房贷利率不可能太便宜,“降首付”、“加杠杆”的措施不能再出现,唯有打消这两类人不切实际的预期,才能使房地产市场实现“软着陆”。

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